1 -вата най важна стъпка!

 С какъв бюджет разполагате за строителството? – това е много важно да се знае, защото още по време на проектирането може да се изчисли дали, ще се вместите в бюджета, какво може да се направи, за да не надвишите бюджета си или какви приблизителни разходи да очаквате!
                             
                        2- та стъпка е строител.

Избрали ли сте вече строител? – ако сте избрали строител необходимо е да го свържете с проектантите на сградата ви. По-този начи, ще се сведат до минимум бъдещи проблеми по време на строителството.

                      3-та стъпка - материали.

Какви материали ще използвате? – тип, вид, марка на материалите. Въз основа на това ще се определи какви материали да вложите, за да се вместите в бюджета.

                    4- та стъпка Мазе - (Сутерен) също важно!

Ще искате ли къщата ви да има мазе? – Някой инвеститори искат мазе без да се замислят какво ще им струва. Ако не ви е необходимо не го искайте – пример: за двуетажна еднофамилна къща за да излезете над земята т.е. до пода на първия етаж (кота±0,00 ) – ще ви струва около - 40% от цената на грубия строеж на сградата.За това в момента се строят повече къщи без мазета.


                      Какво означава РЗП .

Разгъната застроена площ – РЗП (това е сбора от всички етажи, които са над земята, включително и първия, който влиза в застроената площ – подземните етажи, мазета, гаражи, покрив и т.н. не се включват )

                  Какво означава ЗП.

Застроена площ - ЗП е площта, ограничена от външните очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж, включително площта на проветрителните шахти и проходите в тези очертания. В застроената площ на приземно ниво не се включват тераси, външни стълби и стълбищни площадки, рампи, гаражи и други елементи с височина до 1,2 м от средното ниво на прилежащия терен."



Грубият строеж включва етапите при построяването на конструкцията на сграда или съоръжение – различни строителни работи, свързани с направата на изкоп и отводняването му, изграждането на допълнителни постройки, свързани със строежа, ограждането и обезопасяването на обекта, изграждането на фундаментите, противоземетръсните шайби, колоните, надосновните стени, шахтите и други.

Легалната дефиниция какво представлява груб строеж е дадена в § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията - сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.

Времето за извършване на груб строеж и цената му зависят от множество фактори като транспортна достъпност на района, климатични особености, типът на сградата, равнището на търсенето и други.
Например строеж на къща в труднодостъпен планински район ще има по-висока цена спрямо строителство на къща в равнинен район с добра достъпност при равни други условия.

Пътят, през който минава един инвеститор при строеж на къща е в основни линии следният: започва се с идейния проект и след всички фази на проектиране и одобряване, накрая след избор на изпълнител може да се премине към строителни работи.

Към инвестиционния проект освен идеен проект се включва и технически, както и работен проект с чертежите, по които ще работи строителят. Периодът от възлагане на проекта на проектант до изпълнението му от строител може да бъде месеци.

Материалите, които ще бъдат използвани по време на строителни работи трябва да бъдат точно и конкретно посочени в изготвените проекти и договор за строителство. Спецификата им е различна за всеки обект !

Изборът на материалите трябва да се съобразява с множество нормативни актове - Наредба за съществени изисквания към строителните продукти, Директиви на ЕС, Наредбата за опазване на околната среда и Наредбата за безопасност и здраве при СМР, Наредби към Закона за устройство на територията и други.

Разрешението за строеж според чл. 153, ал. 2 от ЗУТ губи действието си, ако в период от пет и повече години не е завършен грубият строеж, включително и покривът. В този случай разрешението трябва да се презавери от същата инстанция или да се издаде ново.

Честа практика е строители и предприемачи да продават сградите си в незавършен вид, често в груб строеж, което дава възможност на купувачите по свое усмотрение, съобразявайки се с своите вкусове и предпочитания да извършат довършителните работи.

 
Важно!   Какво трябва да се знае при строеж на къща.                                                                                                                                                                                                                   Документи за издаване разрешение за строеж на къща:                                                                                                              За издаване на разрешение за строеж на къща въз основа на одобрен инвестиционен проект възложителят подава писмено заявление до компетентния орган.

Към заявлението се прилагат следните документи:

1. Документ за собственост или документ за учредено право на строеж на къща в чужд имот или документ за право да се строи в чужд имот по силата на специален закон, а за сградите на жилищно-строителни кооперации – и влязло в сила решение на общото събрание за приемане на проекта;

2. Виза за проучване и проектиране в случаите по чл. 12, ал. 3, чл. 41, ал. 2, чл. 50, 51, 59, чл. 133, ал. 6 и чл. 134, ал. 6 ЗУТ, както и за обекти – недвижими паметници на културата от световно или национално значение;

3. Три копия от идейния инвестиционен проект в обхват и съдържание, определени от наредбата по чл. 139, ал. 5 ЗУТ (Наредба № 4 от 21 май 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти);

4. Решение по оценка на въздействието върху околната среда, издадено по реда на Закона за опазване на околната среда за строежите, за които се изисква такова;

5. Оценка за съответствието, изготвена от съответното лице по чл. 142, ал. 6 ЗУТ;

6. Съобразно спецификата на строежа – специални разрешителни, изисквани по специални закони.

С копия от събраната вече документация, проучванията и Вашите идейни представи за къщата може да започнете разговори с архитект за проектирането, цени и изготвяне на договор. Договора задължително трябва да се регистрира в Камарата на архитектите. Документацията я изисквайте поне в 5 екземпляра, а тази за външни ВиК, Ел и др. – връзки в 6 екземляра.

Никой никъде няма да ви изисква, но за една съвременна къща е важно проектирането на информационната мрежа – вътрешна и външна. Когато едновременно работят рутери и сендери, последните засичат и сигнала от рутерите и се влошава качеството на картината.

Дори и да не ви се иска, факт е, че една надзорна фирма ще улесни много живота ви с консултациите си по приемане на проектите, заверка на всички документи и получаване на разрешителното. Общините повишават таксите, които вземат за издаване на разрешение непрекъснато, но ако сте с доклад, таксата е около три пъти по-малка.

Изработването на проекта . Добрите проектанти работят с Autocad, а това дава възможност да поискате от проектанта реален генериран поглед на къщата си от различни страни. Направете така, че да дадете възможно най-подробно описание на къщата, която желаете предварително, независимо, че после поправки също са възможни.

Поискайте проектанта да ви даде и количествена сметка. Количествената сметка е важна и си я изискайте дори да се наложи да заплатите допълнително за нея. Много важно е да имате представа колко бетон и колко арматура ще са нужни за строежа на вашата къща. Обикновено те представляват половината от стойността на материалите за целия груб строеж на къща. Най-често опитите за измама са в тази насока и то става въпрос за доста крупни суми. Тухлите, керемидите, дървения материал и улуците също могат да бъдат изчислени по стойност дори и приблизително. Ако нямате стойностната оценка, няма как да сравнявате офертите от различните строители за да направите оптимален избор. Обикновено всяка оферта е основана на количество материали и труд.

  Кои са документите, които трябва да имаме, за започнем да търсим строител?

Договор за проектиране с проектант, притежаващ пълна проектантска правоспособност.

Задание за проектиране:

.Изходни данни и документи;
.Изисквания към проектанта.

Инвестиционен проект:

.Идеен проект;
.Технически проект;
.Работен проект – чертежи, по които работи строителят.

Части на проекта:

1. Архитектура и конструкции

- архитектурна част;
- интериор и обзавеждане;
- конструктивна част.
2. Инсталации и мрежи на техническата инфраструктура

- водоснабдяване и канализация;
- електрическа инсталация;
- топлоснабдяване, отопление, вентилация и климатизация;
- топлотехническа ефективност.
3. Устройство на прилежащия към строежа терен

- Трасировъчен план и вертикална планировка;
- Благоустрояване и паркоустрояване.
4. Технологична част

- Проект за организация и изпълнение на строителството
- Организация и безопасност на движението
- Строително разрешение.
- Технически паспорт на строежа – не се изисква за сгради от допълващо застрояване или временни такива.
- Задължителна застраховка на участниците в строителството.

- Всички нормативни актове по Наредба №3 от 2003г., изготвяни по време на строежа
Имаме вече всички документи и започваме да търсим строител.

                                                                                                                                             Какво трябва да знаете:
 

1. Големият проблем е как да си намерите предприемач или само майстори. Ако намерите хора според очакванията си, може и да не усетите строителството, но това едва ли ще ви се случи. Ако нямате време или познати да се занимават поне с доставката на материали, ще трябва да наемете предприемач, което е може би по-добрия вариант. Ако имате повече време, може да намерите група работници, като обикновено единият от тях е по-главен и пак се нарича "предприемач", като снабдяването правите вие с негова помощ. 

2.Когато подписвате договора, гледайте 90% от цялата сума да не е съсредоточена в приземния етаж или цената на покрива да изглежда твърде малка;

В договора опишете на всяка цена и материалите. Бетонът трябва да е поне B20, независимо че конструкторите предписват и по-малки марки. Цената между B20 и B12 е пренебрежимо малка спрямо разликата в качествата им, но предприемачът не би се посвенил да си я вземе. Качеството на арматурата е еднакво, тухлите се гледат просто на вид. Керемидите, просто си изберете най – доброто според Вас. Изолацията, която по принцип е малко за грубия строеж на къща, трябва да е с тегло поне 15-18кг/м3. Варта не е толкова важна. Внимавайте дървесината за покрива да е максимално суха, за гредите „без сърца“, а за дъските „без капаци“. Хидроизолации, улуци и др. сами си изберете, но задължително ги запишете в договора;

3.Не купувайте собствена техника или инструменти за строежа. Строителите са длъжни да имат инструменти!





Кога да започнем и колко време ни трябва за строеж на къща?



Груб строеж- може да се работи целогодишно в зависимост от времето да ли позволява! Изливането на бетон, зидане и мазане, не е подходящо да се правят при минусови температури.



Когато къщата ни е готова



За издаването на разрешение за ползване, трябва да приложите молба с една доста голяма папка от документация, която се описва в молбата, която обикновено е готов формуляр. Правилата се променят постоянно, но най-общо трябва да представите:



нотариални актове за земята, скици и разрешението за строеж на къща;

документ за цифрово нанасяне в кадастъра – тази новост отнема около 2 месеца;

договорите с ВиК и електроразпределителните дружества – би трябвало да ги имате на този етап, но на практика може да се окаже, че законът се е изменил и тези договори са в стар формат, а за новите ви договори трябва да представяте отново по 10-тина документа, с молби, такси, удостоверения и чакане;

сертификат за заземявания и импеданс – добре е да се доверите на сертифицирана фирма;

сертификат от РИОКОЗ, че водата ви е годна за пиене , въпреки, че вие вече сте я пили по време на строежа. Обикновено водата се носи на място за изследване от Вас и после си търсите резултата;

акт 15 – трябва да е със всички подписи на архитект, проектанти,строител,техник или надзорна фирма;

всички документи за конструкции и качество на използваните материали – дори на плочките за баня, които може още да не сте ги купили и сложили. Важно е да се представят документи, които почти никой никога не чете, но трябва да ги има.





Успех на всички, захванали се с това начинание!!!